<nav id="6i8iw"></nav>
  • <xmp id="6i8iw"><nav id="6i8iw"></nav>
  • <menu id="6i8iw"><menu id="6i8iw"></menu></menu>
  • <nav id="6i8iw"></nav>
  • 房地产调控重在稳预期堵漏洞补短板

    2021-03-17 来源:经济参考报 浏览次数:90

    分享:

          今年以来,深圳ag旗舰厅手机客户端、上海、杭州等热点城市先后出台新一轮住房市场调控措施ag旗舰厅手机客户端。据多家行业分析机构统计,两个多月时间内相关城市出台的具体调控措施累计已近百项。同时,2月下旬多个城市自然资源部门也陆续以各种形式披露ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,将从今年起实施以“集中发布出让公告ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、集中组织出让活动”(即“双集中”)为核心的住宅用地供应分类调控制度。

          上述政策调整引发了行业和社会的广泛关注ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。这些新举措的出台在当前的住房市场乃至宏观经济环境下具有重要意义ag旗舰厅手机客户端,同时也凸显了中央和地方政府在完善和落实房地产市场平稳健康发展长效机制的过程中愈发清晰的政策逻辑ag旗舰厅手机客户端。

          完善住房市场调控措施的局部和全局意义

          要理解当前背景下进一步完善住房市场调控措施的必要性,应当从住房市场的局部视角和宏观经济环境的全局视角分别着眼ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。

          首先,此次各热点城市出台新一轮调控措施,是应对其住房市场中“老问题”出现“新动向”的客观需要ag旗舰厅手机客户端。2016年四季度以来,在中央和地方政府一系列稳地价、稳房价ag旗舰厅手机客户端、稳预期的“三稳”措施下,全国住房价格整体保持相对稳定。但由于此前较长一段时间内房价持续上涨的累积效果ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,部分热点城市住房市场的潜在风险目前仍处于高位ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。以评价住房市场风险时最经常采用的两项指标为例,笔者所在机构的监测结果显示,至2020年底,按当地平均收入水平的三口之家以当地平均价格购买90平方米住房计算ag旗舰厅手机客户端,个别热点城市的房价收入比仍在20倍以上;按相同小区房价与住房年租金的比值计算ag旗舰厅手机客户端,这些城市的房价租金比也接近或超过60倍ag旗舰厅手机客户端。二者均明显高于合理区间ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,意味着这些热点城市的住房市场已难以承受风险程度的进一步提升ag旗舰厅手机客户端。监测结果同时反映ag旗舰厅手机客户端,部分热点城市在去年下半年至今年初重现房价上涨苗头。2021年1月份,全国二手住房同质性(即已经消除了住房区位、品质变化等结构性因素影响)挂牌价格指数同比上涨3.6%ag旗舰厅手机客户端,整体仍处于平稳区间。但有15个城市挂牌价格指数的同比涨幅在10%以上ag旗舰厅手机客户端,多数近期出台调控措施的热点城市均在此列ag旗舰厅手机客户端。由此来看ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,这部分城市为防止住房市场风险进一步积聚而适时出台针对性措施加以调节,具备其合理性和必要性ag旗舰厅手机客户端,尤其是与“因城施策”原则高度一致ag旗舰厅手机客户端。

          更应该看到,在当前国际国内复杂多变的经济环境下,完善住房市场调控措施在宏观经济的全局视角下还具有更为深刻的政策意义ag旗舰厅手机客户端。2019年7月以来,中央多次在不同场合重申“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,在保持房地产调控政策自身的持续性和稳定性方面表现出强大的政策定力ag旗舰厅手机客户端。但从更全局角度看,房地产市场形势尤其是风险状况还会直接影响中央和地方政府在其它方面的宏观经济政策选择ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。例如ag旗舰厅手机客户端,国内外多项研究都提示,2008年至2009年间我国为应对全球金融?;鎏ǖ囊焕孔泳么碳ご胧┲衋g旗舰厅手机客户端,有若干项措施经由多种渠道最终传导至住房市场ag旗舰厅手机客户端,在一定程度上助推了地价和房价的上涨。2020年中央为应对新冠肺炎疫情ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、世界经济深度衰退等多重冲击,提出“六稳”、“六保”等稳定经济基本盘的措施后ag旗舰厅手机客户端,类似的隐忧再次出现ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。从适度宽松的货币政策环境,到针对中小微企业和个体工商户的金融支持措施ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,乃至于部分城市出台的放松落户门槛等人才吸引措施ag旗舰厅手机客户端,都曾被赋予“房价或成最大赢家”的舆论解读ag旗舰厅手机客户端,甚至在部分热点城市的市场实践中已有所显露。在这种情况下ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,对住房市场风险的顾忌客观上已经制约了中央和地方政府在进一步巩固经济恢复性增长基础过程中的政策选择ag旗舰厅手机客户端。而要消除这种掣肘ag旗舰厅手机客户端,就需要有效控制住房市场——尤其是热点城市住房市场风险ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,同时重点阻断其它宏观经济政策不当传导至住房市场的渠道ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,例如部分热点城市近期曾一度相对突出的经营贷、消费贷流入住房市场等问题ag旗舰厅手机客户端。这不仅能够为各级政府的宏观经济政策选择提供更大空间ag旗舰厅手机客户端,也将确保相关政策有效惠及实体经济领域。

          住房市场调控的两条政策逻辑主线

          从具体举措看,近期出台的一系列调控措施仍然延续了近年来房地产市场调控的整体政策框架ag旗舰厅手机客户端,坚持“房子是用来住的ag旗舰厅手机客户端、不是用来炒的”ag旗舰厅手机客户端,以“三稳”为目标ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,突出“因城施策”ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。其中ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,多数举措属于对调控政策工具箱中限购ag旗舰厅手机客户端、限售ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、差别化住房信贷政策等既有工具的调整或优化ag旗舰厅手机客户端,尤其是通过对司法拍卖住房实施限购ag旗舰厅手机客户端、限定离婚后无房方购房资格ag旗舰厅手机客户端、强化对公司购房的限售要求等举措ag旗舰厅手机客户端,有针对性地弥补既有工具在实践中暴露出的漏洞ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,同时针对经营贷和消费贷流入住房市场、开发企业或中介机构散布不实信息等违规行为给出更具操作性的治理措施ag旗舰厅手机客户端。另一方面,调控政策工具箱中也出现了若干新成员,其中有两点尤其值得关注ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。首先ag旗舰厅手机客户端,此前调控政策密度相对较低的二手住房市场此次受到若干热点城市的高度重视,例如深圳市开始针对全市住宅小区形成和发布二手住房成交参考价格ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,东莞市提出完善二手住房网签交易价格发布机制ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。其次ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,以“双集中”为核心的住宅用地供应分类调控制度ag旗舰厅手机客户端,更是继实施一系列“限”、“竞”结合的住宅用地出让方式之后ag旗舰厅手机客户端,在住宅用地供给端的又一重大调整。

          跳出具体措施本身ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,更需关注的是它们所反映的住房市场调控政策的两条逻辑主线ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端?ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端;毓死飞厦拦鷄g旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、日本ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、香港地区等出现的由住房市场所引致的系统性风险爆发的案例,尽管细节各异ag旗舰厅手机客户端,但都存在两项核心要素:其一ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,非理性预期所驱动的住房投机活动导致房价暴涨急跌ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端;其二ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,在高杠杆条件下,房价波动的影响传导至更大范围的金融和经济体系,并最终造成宏观经济乃至社会动荡ag旗舰厅手机客户端。相应地,防范和化解住房市场系统性风险的关键也落在这两项要素上。2019年以来与住房市场相关的一系列调控措施ag旗舰厅手机客户端,正在越来越强烈地体现出这两条逻辑主线ag旗舰厅手机客户端,近两个月出台的各项调控措施也不例外ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。

          首先ag旗舰厅手机客户端,以稳预期为切入点ag旗舰厅手机客户端,实现稳地价和稳房价ag旗舰厅手机客户端,控制和缓释住房市场自身风险。无论是理论研究ag旗舰厅手机客户端,还是实证研究ag旗舰厅手机客户端,都提示我们市场参与者的非理性预期是住房价格出现暴涨暴跌的关键驱动力,但同时也是住房市场中最难以直接调节的因素之一ag旗舰厅手机客户端。此前提及的中央保持房地产调控政策持续稳定的政策定力,是实现稳预期的战略层面基石。在此基础上,各级政府也在新一轮调控措施中做出了若干战术层面的新尝试ag旗舰厅手机客户端。例如ag旗舰厅手机客户端,多个城市都特别强调房价信息统计和发布制度的重要性,同时加大对散布不实信息等违规行为的打击力度ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,为稳预期提供良好的市场信息环境ag旗舰厅手机客户端。再如ag旗舰厅手机客户端,前述深圳ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、无锡ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、东莞等城市发布的二手住房成交参考价水平或区间ag旗舰厅手机客户端,是在微观尺度上主动调节二手住房买卖双方价格判断和价格预期的一次新尝试ag旗舰厅手机客户端。又如,住宅用地供应的“双集中”制度如果能够与公开、明晰ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、稳定的住宅用地供应计划相结合,也有望在稳定开发企业和购房者预期方面发挥积极作用ag旗舰厅手机客户端。需要再次提醒的是ag旗舰厅手机客户端,市场参与者预期终究是住房市场中最难以调节乃至准确把握的因素之一,我国现有学术研究和政策实践中对住房市场参与者(尤其是家庭)预期形成和变化规律的理解也还很不充分ag旗舰厅手机客户端。为此ag旗舰厅手机客户端,除了加强相关基础研究外ag旗舰厅手机客户端,建议相关城市动态追踪上述新做法的实施情况并及时进行调整完善,以取得更好的稳预期效果,并为后续政策实践积累经验ag旗舰厅手机客户端。

          其次ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,以降杠杆为切入点,着力隔绝住房市场风险向宏观金融和经济体系的传导路径ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。从长期坚持并不断细化的差异化住房信贷政策,到2020年8月出台的开发企业“三线四档”政策,再到2020年12月央行和银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的要求ag旗舰厅手机客户端,金融监管当局从金融机构、开发企业和家庭三端同时着力推动房地产金融领域降杠杆的政策意图已非常明确ag旗舰厅手机客户端。在延续这一思路的前提下,此次部分城市又从两个角度为其中家庭部门降杠杆提供了新的操作层面抓手ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。首先ag旗舰厅手机客户端,从强化房贷首付款资金真实性审查要求和杜绝无用途、虚假用途ag旗舰厅手机客户端、用途存疑贷款两方面着手,严查经营贷ag旗舰厅手机客户端、消费贷违规流入房地产领域,确保差异化住房信贷政策的有效性,更重要的是防止家庭部门杠杆水平通过违规途径出现显著上升ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。其次ag旗舰厅手机客户端,除首付款比例外ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,从住房抵押价值角度为防范住房抵押贷款风险引入新的防火墙ag旗舰厅手机客户端。我国现行《房地产估价规范》明确要求房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则ag旗舰厅手机客户端。但目前绝大多数住房抵押价值评估仍以同期市场价格水平为依据ag旗舰厅手机客户端;如果判断住房市场中已存在一定风险,这种做法实际上并不符合谨慎原则要求。美国官方机构在反思“次贷?ag旗舰厅手机客户端;?rdquo;时ag旗舰厅手机客户端,就将住房抵押价值评估结果过高列为成因之一ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。从这个角度看,深圳等城市发布二手住房成交参考价水平的另一(甚至更重要)作用,是为银行业金融机构在发放住房抵押贷款时提供确定住房抵押价值的重要依据,有助于进一步控制住房抵押贷款风险。

          对后续完善住房市场调控的几点建议

          今年的《政府工作报告》重申了“房住不炒”定位和“三稳”目标ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,同时强调“解决好大城市住房突出问题”ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。遵循上述政策基调,可以预期相关热点城市近期出台的调控措施将在较长一段时间内得到坚持乃至强化ag旗舰厅手机客户端,同时也有可能有新的热点城市继续出台类似的调控政策ag旗舰厅手机客户端。为此,提出以下三方面建议ag旗舰厅手机客户端。

          首先,将聚焦风险控制的前述需求端ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端、金融端措施,与推进多层次住房供应体系建设的供给端措施相结合,构建更为完整的房地产市场平稳健康发展长效机制。保持各热点城市住房价格稳定ag旗舰厅手机客户端,防止房价再次出现大幅上涨ag旗舰厅手机客户端,既是防范和化解住房市场风险的要求ag旗舰厅手机客户端,也是解决这些城市住房突出问题的必要条件ag旗舰厅手机客户端,但仍非充分条件ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。一方面ag旗舰厅手机客户端,结合住宅用地供应分类调控制度的实施ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,建议相关城市——尤其是房价上涨压力较大的城市实质性增加住宅用地供应规模ag旗舰厅手机客户端,缓解住房市场供求矛盾。另一方面ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,考虑到这些城市中相对较高的房价水平,新市民、青年人等群体的住房问题客观上已经很难单纯通过住房市场加以解决ag旗舰厅手机客户端,而需要长租房市场和保障性住房在其中发挥基础性作用。

          其次,坚持政策初心ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端,防止将“三稳”目标简单理解为“稳指标”。正如此前所论述的ag旗舰厅手机客户端,“三稳”并不是房地产市场调控的最终目标ag旗舰厅手机客户端,而是在经济端防范和化解系统性风险、在民生端实现全体人民住有所居的关键路径ag旗舰厅手机客户端。城市政府在制定和实施各项调控措施的过程中,应始终秉承上述政策初衷ag旗舰厅手机客户端。相反,应着力避免将“稳房价”异化为“稳房价指标”,进而以“面多了兑水ag旗舰厅手机客户端、水多了兑面”式的结构性调整操纵平均房价指标ag旗舰厅手机客户端,甚至默许交易备案价格与实际价格水平之间的背离。同时ag旗舰厅手机客户端,建议中央主管部门进一步细化和优化房地产市场相关监测指标,更准确反映市场真实情况,为落实城市主体责任提供更为可靠的依据ag旗舰厅手机客户端ag旗舰厅手机客户端。

          第三,科学预判调控政策的非预期后果ag旗舰厅手机客户端,并储备针对性措施ag旗舰厅手机客户端。例如ag旗舰厅手机客户端,近年来我国房地产开发业的行业集中度已经呈现出持续乃至加速提升趋势。“三线四档”与“双集中”的结合,对开发企业在短时间内集中筹措调配大规模资金的能力提出更高要求,龙头房企可能更具优势ag旗舰厅手机客户端,有必要关注由此给房地产开发行业乃至住房市场的影响ag旗舰厅手机客户端。再如ag旗舰厅手机客户端,部分市场参与者可能试图以新的违规行为规避调控措施限制,甚至由此形成新的风险点,这也是在政策制定和实施过程中所需要注意的。

    (作者为清华大学建设管理系长聘副教授,清华大学恒隆房地产研究中心主任)

    ag旗舰厅手机客户端